Principal Nacional Minando as leis de condomínio da Flórida: política, disputas territoriais e natureza humana

Minando as leis de condomínio da Flórida: política, disputas territoriais e natureza humana

Minando as leis de condomínio da Flórida: política, disputas territoriais e natureza humana

As leis de condomínio da Flórida passarão por uma revisão completa por uma força-tarefa estabelecida pela Ordem dos Advogados da Flórida após o colapso mortal do prédio do condomínio Champlain Towers South em Surfside.

Membros da força-tarefa que confirmaram sua existência ao The Washington Post na terça-feira disseram que seu objetivo é revisar as leis e regulamentações estaduais que governam os desenvolvimentos de condomínios, as operações do conselho e as regras de manutenção, e recomendar possíveis mudanças ao governador e ao legislativo estadual.

Os regulamentos dos condomínios na Flórida estão sob cuidadosa análise desde a tragédia em Surfside em 24 de junho, com pelo menos 46 pessoas mortas e 94 desaparecidas até o meio-dia de quarta-feira. Embora os investigadores avisem que pode levar meses até que a causa do colapso seja conhecida, a atenção se voltou para as decisões tomadas - ou não - pelas autoridades municipais, consultores, incorporadores e os residentes e membros do conselho da Champlain Towers South.

A história do anúncio continua abaixo do anúncio

O que estamos analisando são mudanças específicas para evitar que isso aconteça novamente, disse William Sklar, professor adjunto da faculdade de direito da Universidade de Miami e presidente da força-tarefa ao Post. Também queremos ser realistas em relação às necessidades dos proprietários das unidades e não queremos dissuadir [os membros do conselho] de servir.

Navegar por esses interesses conflitantes, Sklar e outros reconheceram, é uma missão complexa. O que atrai muitos para condomínios em primeiro lugar é precisamente o que pode eventualmente prejudicá-los: responsabilidade compartilhada pela manutenção com as vantagens da propriedade privada.

onde kobe cresceu

A cidade de Sunny Isles Beach, Flórida, está realizando inspeções de emergência em edifícios altos mais antigos, após o colapso do prédio de Surfside. (Zoeann Murphy, Joyce Koh / The Washington Post)

'Eu antecipo muito push-pull'

Apesar das detalhadas e extensas leis de condomínios na Flórida, vários especialistas imobiliários disseram que as regras costumam ser fáceis de manipular ou têm aplicação ineficaz.

A história continua abaixo do anúncio

Os condomínios são muito importantes para a economia local, mas o estado não faz nada para esclarecer isso porque é uma vaca leiteira, disse Peter Zalewski, analista da indústria de condomínios da Flórida. Ninguém quer matar os preços de mercado.

Propaganda

Proprietários de condomínios e incorporadores não são os únicos que podem estar receosos de mudanças: os políticos ansiosos por uma fiscalização mais severa na esteira de Surfside ainda respondem à vontade dos eleitores, disse Peggy Rolando, advogada imobiliária de Miami. - Presidente do Comitê de Desenvolvimento Planejado e Condomínio da Ordem dos Advogados da Flórida.

Na Flórida, os proprietários de condomínios são uma força política extremamente poderosa, disse Rolando. As reuniões do conselho de associações de condomínios abastados justificam paralisações de campanha, e alguns prédios são até grandes o suficiente para serem seus próprios recintos eleitorais, disse ela.

O prédio tremeu, então tudo o que ela viu foi poeira. Sobrevivente de colapso de condomínio relata fuga em ação judicial. O vídeo do drone mostra os destroços do desabamento de um edifício em Surfside, Flórida.

Até mesmo regulamentos mais rígidos em nome da segurança do prédio provavelmente enfrentará resistência. Os especialistas concordam que as regras atuais que dão aos proprietários de condomínios uma margem de manobra significativa para adiar manutenções dispendiosas podem levar ao pior cenário, em que um edifício se torna muito inseguro para habitar e muito caro para consertar.

A história do anúncio continua abaixo do anúncio

Ao mesmo tempo, eles reconheceram que adiar soluções caras às vezes é uma questão de sobrevivência econômica de curto prazo. Em um lugar como o sul da Flórida, moradias populares são escassas e muitos residentes são aposentados de renda fixa que não conseguem absorver facilmente os aumentos repentinos nas taxas dos proprietários.

Prevejo muito push-pull, disse Rolando. Há uma expressão no sul da Flórida que 'você está jogando a vovó pela varanda': se você estiver aprovando leis que dizem 'você deve financiar totalmente as reservas para todo o edifício' e tirar as pessoas de suas casas, você terá um eleitorado muito infeliz.

Análise de placas de condomínio voluntárias

Após o colapso em Surfside, a atenção - e a culpa - rapidamente recaíram sobre a Champlain Towers South Condominium Association.

A história continua abaixo do anúncio

A associação é o assunto de pelo menos 10 ações judiciais movidas desde a queda do prédio. Em cada uma das reclamações, os residentes detalham o que eles dizem ser descuidos e falhas do conselho do condomínio em agir na manutenção crucial que eles argumentam que contribuíram para a instabilidade estrutural do edifício.

Propaganda

Mas uma investigação do Washington Post descobriu que, embora os planos de reparos se arrastassem por anos, mesmo com o vencimento da certificação de segurança de 40 anos do prédio, dezenas de proprietários de unidades no condomínio hesitaram nos custos de reparo estimados, que chegaram a US $ 15 milhões. Em abril de 2019, dezenas de proprietários assinaram uma carta levantando objeções de última hora aos planos de reparo e pediram uma avaliação inferior. Poucos meses depois, cinco dos sete membros do conselho se demitiram.

A tensão exibida pela associação de condomínios da torre caída ressalta por que os problemas de construção de um condomínio não começam e terminam com sua diretoria, disse Peter M. Dunbar, um especialista jurídico de longa data em imóveis na Flórida que escreveu vários livros de referência sobre condomínios na Flórida. legislação e gestão utilizadas pelo estado.

Sobreviventes do colapso do prédio de Surfside se preocupam: o que vem a seguir?

Os assentos do conselho do condomínio da Flórida são funções voluntárias em que os membros eleitos não precisam ter nenhum treinamento especializado ou verificação, mesmo em prédios onde os membros do conselho são responsáveis ​​por contas de reserva no valor de centenas de milhares ou até milhões de dólares e aprovam a manutenção de comodidades complexas como elevadores e piscinas.

A história do anúncio continua abaixo do anúncio

Os novos membros do conselho têm 90 dias para fazer um curso eletivo aprovado pela Divisão de Condomínios da Flórida, Timeshares e Reclamações / Investigações de Casas Móveis ou simplesmente apresentar uma declaração dizendo que leram as regras do condomínio e os documentos legais e entendem seus deveres como conselho membro, disse Dunbar.

A falta de conhecimento nem sempre é onde encontro as maiores preocupações, disse Dunbar. Você pode saber o que deveria estar fazendo, mas está fazendo em tempo hábil e na medida do necessário? Para mim, esse é um problema maior.

Qualquer pessoa que atue como diretor de uma associação tem o que as leis da Flórida estabelecem como um dever fiduciário para com a associação, ou uma obrigação de agir no melhor interesse da associação no que diz respeito à manutenção, finanças, qualidade de vida e valor de propriedade. Em outras palavras, disse Dunbar, os membros do conselho não precisam saber como consertar tudo; eles só precisam contratar as pessoas certas para avaliar o que precisa ser consertado e, em seguida, agir de acordo com essas recomendações.

A história do anúncio continua abaixo do anúncio

Mas, por serem eleitos, também sofrem as pressões de seus constituintes, disse Dunbar. A diferença para o conselho voluntário é que você pode fazer o seu melhor, e um residente ainda pode dizer: ‘Não quero pagar’ e chamar você de volta.

Batalhas públicas por orçamentos pessoais

Os membros do conselho do condomínio enfrentam responsabilidade pessoal se forem considerados negligentes ou criminosos em sua capacidade individual. Mas a maioria dos problemas que acontecem às associações de condomínio não são de membros nefastos do conselho ou proprietários de unidades rígidas, disse Rolando, co-presidente do Comitê de Desenvolvimento Planejado e Condomínio da Ordem dos Advogados da Flórida.

A maioria do conselho de condomínios da Flórida desistiu em 2019, quando moradores em disputa arrastaram os planos de reparos

Mais frequentemente, as circunstâncias pessoais ou a simples natureza humana atrapalham a tomada de decisões.

A história continua abaixo do anúncio

Existem muito poucas associações com estruturas de reserva realmente extensas e abrangentes, disse ela. Mas se você sabe que seu vizinho acabou de perder o emprego ou apenas mandou o filho para a faculdade, o que você vai fazer? Você tem a obrigação de fazer a coisa certa para a associação. Mas você tem pessoas que não querem ou não podem se dar ao luxo de fazer a coisa certa.

Propaganda

Documentos da Champlain Towers South Condo Association revelaram lutas internas entre os vizinhos à medida que os reparos nos edifícios se tornavam mais urgentes e caros; um vizinho contou reuniões de diretoria tóxicas que acabariam em gritos e berros.

A tensão pode prejudicar a qualidade de vida em um prédio onde membros da diretoria e proprietários de condomínios se cruzam todos os dias no saguão, à beira da piscina ou para passear com o cachorro, disse Rolando.

A história continua abaixo do anúncio

Tenho muita simpatia pelos membros do conselho porque acho gratificante que você possa fazer algo que melhore sua comunidade e tenha um impacto direto, acrescentou ela. Mas também é extremamente exigente, não pago e ingrato. Eu acho que é como ser mãe ou algo assim.

A legislatura da Flórida exige que as associações de condomínio tenham reservas financeiras para pintura, conserto de telhado, pavimentação e qualquer item de manutenção diferida que exceda US $ 10.000, disse Rolando.

Propaganda

Rolando disse que simpatiza com os proprietários das unidades, que enfrentam custos incontroláveis ​​que podem disparar de anos de manutenção negligenciada ou atrasada.

Provavelmente, as reservas obrigatórias são a coisa certa a se fazer fiscalmente. Mas quando você está lidando com seres humanos com uma miríade de questões financeiras, você quer forçar as pessoas a uma situação em que não podem pagar e terão que vender sua unidade? Disse Rolando. Não existem boas respostas.

Transparência e regras mais rígidas

Membros da nova força-tarefa de segurança sugeriram que as mudanças nas certificações de segurança e cronogramas de inspeção provavelmente encontrarão a menor resistência.

Sklar, o co-presidente da força-tarefa, sugeriu que o programa de recertificação de segurança de 40 anos do sul da Flórida poderia ser significativamente reduzido para 10, 25 ou 30 anos e que poderia ser aplicado uniformemente em todo o estado; no momento, ele se aplica apenas aos condados de Miami-Dade e Broward.

O furacão Andrew transformou os códigos de construção da Flórida. O colapso das Torres Champlain pode inaugurar uma nova era de regulamentações.

Outras considerações incluem a expansão das inspeções para incluir fatores geológicos e hidrológicos que afetam a estabilidade e a estrutura do edifício, e análises periódicas e abrangentes de elementos de construção específicos, como concreto, vergalhões e elétricos.

Sklar disse que a lei que permite aos proprietários de condomínios realizar uma votação anual e renunciar ao financiamento total das reservas da associação também precisará ser reexaminada.

A força-tarefa também irá considerar maneiras de o governo ajudar os residentes que não podem pagar as reservas ou que talvez comprem um prédio de baixo custo ou vivam com uma renda fixa.

Podemos revisar se há um financiamento subsidiado de baixo custo, apoiado pelo governo, disponível, disse ele ao The Post.

Zalewski, o analista da indústria de condomínios, disse esperar que a força-tarefa também considere tornar as transações imobiliárias mais transparentes e favoráveis ​​aos compradores. De acordo com a lei da Flórida, um comprador em potencial de condomínio tem o direito de rescisão de 15 dias ou a capacidade de desistir de uma compra pendente de condomínio, se estiver comprando diretamente de um incorporador; se a compra for feita de um proprietário de condomínio existente, o período diminui para três dias.

Zalewski, que critica o período de rescisão de três dias, disse que a quantidade de tempo não dá a um comprador em potencial um período adequado para fazer pesquisas e inspeções que poderiam impedi-los de comprar um prédio de condomínio que tem custos ocultos à espreita estrada.

Os três dias não fazem sentido se você está preocupado com o comprador, disse ele. Isso mudaria o mercado da noite para o dia, porque forçaria todo mundo a subir cada vez mais.

Consulte Mais informação:

‘Minha vida, todas as minhas economias se foram’: sobreviventes do colapso do condomínio se preocupam em reconstruir suas vidas

Os primeiros a responder no colapso de Surfside estão recebendo cartões feitos em casa de crianças: 'Isso me parou no meio do caminho'

Vídeos, imagens e entrevistas aprofundam questões sobre o papel do deck da piscina no colapso de um condomínio

Artigos Interessantes

Escolha Do Editor

Conan, o cão militar ferido no ataque a Baghdadi, está se dirigindo para a Casa Branca, disse Trump
Conan, o cão militar ferido no ataque a Baghdadi, está se dirigindo para a Casa Branca, disse Trump
Oficiais militares se recusaram a confirmar o nome do cachorro, alegando preocupações com a segurança, antes de Trump tweetar na quinta-feira.
Nooses, bandeiras confederadas e imagens de macacos: 19 trabalhadores negros da UPS dizem que a empresa 'incentivou uma cultura de racismo
Nooses, bandeiras confederadas e imagens de macacos: 19 trabalhadores negros da UPS dizem que a empresa 'incentivou uma cultura de racismo'
Esta não é a primeira vez que a UPS enfrenta esse tipo de alegação, já que reclamações semelhantes foram feitas por funcionários que trabalham em instalações em todo o país.
‘Proteja Alex Trebek a todo custo’: audiências ao vivo banidas das gravações de ‘Jeopardy!’ E ‘Wheel of Fortune’ em meio a temores de coronavírus
‘Proteja Alex Trebek a todo custo’: audiências ao vivo banidas das gravações de ‘Jeopardy!’ E ‘Wheel of Fortune’ em meio a temores de coronavírus
'Perigo!' O apresentador Alex Trebek, que está passando por tratamento de câncer, e o público mais velho que a média dos programas de jogos pode ter um risco elevado de sofrer complicações graves com covid-19.
O novo código de vestimenta de uma escola de ensino médio proíbe leggings, pijamas e gorros de seda - para os pais
O novo código de vestimenta de uma escola de ensino médio proíbe leggings, pijamas e gorros de seda - para os pais
A política foi chamada de 'classista' e 'discriminatória', especialmente porque tem como alvo os pais de uma escola secundária de uma minoria majoritária, onde muitos alunos vêm de famílias de baixa renda.
Sete estados relatam o maior número de hospitalizações por coronavírus desde o início da pandemia
Sete estados relatam o maior número de hospitalizações por coronavírus desde o início da pandemia
Anthony Fauci, o maior especialista em doenças infecciosas do governo, deve testemunhar no Capitólio na terça-feira.
Voando a bandeira do fascismo para Trump
Voando a bandeira do fascismo para Trump
Os americanos invadiram o Capitólio dos EUA enquanto hasteavam a bandeira confederada. Isso é quem eles são. E eles fazem parte deste corpo político.
Ele gritou com ‘yuppies’ em um parque. Em seguida, ele dirigiu seu caminhão em uma multidão de piqueniques, disse a polícia.
Ele gritou com ‘yuppies’ em um parque. Em seguida, ele dirigiu seu caminhão em uma multidão de piqueniques, disse a polícia.
Timothy Nielsen, 57, foi acusado de quatro acusações de tentativa de homicídio por supostamente dirigir para uma multidão no fim de semana, disse o Departamento de Polícia de Chicago.